קרן השקעות בפרויקטי תמ"א 38

תשואה גבוהה וסיכון נמוך? יש אפיק כזה, והוא נקרא תמ"א 38, או ליתר דיוק: קרן השקעות בפרויקטים של תמ"א 38.

תמ"א 38 היא אחד המושגים המדוברים ביותר בתחום הנדל"ן בעשור האחרון. מה שהחל כתוכנית המיועדת לסייע לדיירים בבניינים ישנים לחזק אותם ולהבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה הפך עם השנים למקור להזדמנויות משובחות במיוחד בתחום הנדל"ן – ואכן יזמים רבים מנסים לפעול בשוק ייחודי זה.

אחד הגורמים שעדיין חוסמים מימוש פרויקטים רבים הוא הדרישה שמעמידים הבנקים ליזמים: הון התחלתי גבוה. קרן ראשונים, המתמחה בפרויקטי תמ"א 38, מאתרת את ההזדמנויות הטובות ביותר הקיימות, וזאת על סמך סט מדדים רחב יריעה הנבחן בקפידה רבה, מגייסת את הכסף הדרוש לשם הפרויקט ממשקיעים פרטיים, מאפשרת ליזם לממש את הפרויקט – ולמשקיעים לקבל חלק נאה מהרווחים.

בנייה באזורים שכמעט אין בהם היצע

אחד היתרונות המשמעותיים של תמ"א 38 הוא האפשרות לבנות יחידות דיור חדשות באזורים שבהם הביקוש גבוה, ולא רק גבוה אלא קשיח (כלומר נותר יציב גם כשהמחירים עולים, ועולים), ושאין בהם כמעט היצע דירות חדשות מאחר שהרשות המקומית לא נותנת בהם היתרי בנייה – אלא במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

כתוצאה מכך ישנה הסתערות מצד הציבור על הדירות החדשות המתווספות לבניינים הישנים, שבעצמם משתדרגים משמעותית ורמת הגימור בהם הופכת גבוהה, כך שהרווח הגלום בכל פרויקט תמ"א 38 מבטיח תשואה מרשימה במיוחד למשקיעים.

התשואה הגבוהה ביותר כיום

הריבית הנמוכה השוררת בימינו במשק שולחת רבים להשקיע בנדל"ן, שכן על מנת ליהנות מתשואה נאה בשוק ההון אין מנוס מלבחור בהשקעות עתירות סיכון (מדיניות שבהחלט אינה מומלצת שהרי אין כמעט משקיע שלא חווה בעבר לפחות קריסה אחת של הבורסה).

בשוק הנדל"ן, מהסיבות שפורטו לעיל, פרויקטים של תמ"א 38 מעניקים תשואה גבוהה לאין שיעור ביחס לנדל"ן מניב: פרויקטים שכבר הסתיימו הניבו למשקיעים בהם תשואות של 15%(בחישוב שנתי) ואף למעלה מכך,  ועל פי כל אנשי המקצוע בתחום כך יהיה גם בעתיד, בעוד נדל"ן מניב, כלומר דירות, משרדים ונכסים מסחריים הנרכשים למטרת השכרה, מתאפיין בתשואות חד ספרתיות ובסכנת שחיקה עקב הוצאות תחזוקה גבוהות.

הקטנת הסיכון למינימום

הסיכון העיקרי בהשקעה בנדל"ן הוא היעדר ביקוש, כלומר שאיש לא ירצה לרכוש את הדירות החדשות שסכומי כסף ניכרים הושקעו בבנייתן – אולם כאמור כשמדובר בפרויקטים של תמ"א 38 המתבצעים באזורי ביקוש גבוה והיצע נמוך סיכון זה הוא מזערי ולמעשה לא קיים, מה גם שאנשי המקצוע המיומנים והמהימנים של קרן ראשונים מייצרים מסננת צפופת חורים במיוחד דרכה עוברים רק פרויקטים רווחיים להפליא.

בנוסף, נוקטת הקרן בצעדים נוספים על מנת להקטין את הסיכון למינימום, וביניהם כניסה אך ורק לפרויקטים שכל דיירי הבניין חתמו עליהם (גם אם החוק מאפשר יציאה לדרך עם חתימות של 67% מהדיירים, וזאת מחשש לעיכובים שמפחיתים את התשואה), הוצאה לפועל רק כשיש ליווי בנקאי סגור, קבלת ערבות אישית של היזם, שיעבוד מניות החברה, הערות אזהרה (במידת האפשר) ובקרה מלאה והדוקה על כל הוצאה והוצאה במהלך הפרויקט.

עוד חשוב לציין כי בחלק מהפרויקטים ישנה נקודת יציאה לאחר קבלת היתר בנייה, וכי המשקיעים זוכים לקדימות בעת חלוקת הרווחים.

קרן השקעות בפרויקטי תמ"א 38
3 (60%) 2 votes