משקיעים בתמ"א 38 - איך זה עובד

Blog page

תמ"א 38 אמנם נולדה מתוך רצון למצוא פיתרון ישים כלכלית לבעיית חוסר עמידותם של מבנים ישנים בפני רעידת אדמה שעלולה להתרחש באזורנו, אולם עם השנים היא הפכה להרבה יותר מכך: מדובר בהזדמנות מצוינת להתחדשות עירונית ובמקביל זהו מקור בעל פוטנציאל רב לרווחים נאים הן ליזמים בתחום הנדל"ן והן למשקיעים בתחום.

הצורך במשקיעים בתחום נוצר בשל ריבוי היזמים המבקשים לממש תמ"א 38 אך מתקשים לממן בכוחות עצמם את התוכניות (בעיקר לנוכח המדיניות הקשוחה של הבנקים בכל הקשור למתן אשראי לפרויקטים אלה) – וכאן בדיוק נכנסת לתמונה קרן השקעות בנדל"ן: היא מאגדת משקיעים קטנים ובינוניים, שכל אחד מהם משקיע 50,000 ₪ ומעלה על פי רצונו, והסכום שמצטבר מאפשר ליזם להפוך את החזון למציאות ואת התוכניות המרשימות על הנייר לבניין רב רושם במציאות.

שלב ראשון – בחינה מדוקדקת

תמ"א 38, חשוב להדגיש, יוצרת הזדמנויות אטרקטיביות מאוד להשקעה בתחום הנדל"ן, אולם לא בכל מקום ובכל תנאי אכן משתלם לממש את האופציה.

השלב הראשון של כל השקעה בתמ"א 38, אם כך, חייב להיות בחינה מדוקדקת של כדאיות הפרויקט, ובהתאם למשקיע ה"קטן" מומלץ לעבוד אך ורק עם קרן השקעות בנדל"ן המתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 ובקיאה בכל הסוגיות המשפטיות, ההנדסיות והפיננסיות לרבות נושאי מיסוי הקשורות לתוכנית מתאר ארצית זו.

אנשי קרן ראשונים מחויבים בראש ובראשונה לשקט הנפשי של המשקיעים הנותנים בהם אמון ומפקידים בידיהם את כספם, ועל כן הקרן מסננת בקפידה רבה את הפרויקטים העומדים על הפרק.

כך, לדוגמה, אין השקעה בפרויקט שאין לו ליווי בנקאי מאושר (ליווי בנקאי הוא עדות מהימנה לפרויקט איכותי) ופרויקטים שלא כל דיירי הבניין חתמו עליהם נדחים אף הם (למרות שהחוק מאפשר מימוש תוכנית גם עם שיעור חתימה של 67%, אולם במקרים אלה עלולים להיגרם עיכובים משמעותיים השוחקים את התשואה). בנוסף מתבצעת בדיקה לעומק של יכולותיו של היזם הספציפי בכל פרויקט לממש אותו באופן משביע רצון ושיניב למשקיעים רווחים נאותים ותשואה שנתית של לפחות 15%.

בקרה מלאה על כל הוצאה, קדימות בחלוקת הרווחים

שני מאפיינים נוספים של מודל ההשקעה בתמ"א 38 המאפשרים למשקיעים להיות רגועים ובסופו של תהליך ליהנות מתשואה גבוהה הם בקרה מלאה על כל הוצאה לאורך הדרך וקדימות בחלוקת הרווחים.

הקדימות ברווחים חייבת להיות מעוגנת מבחינה משפטית בחוזה שבין קרן ההשקעות לבין היזם. על הצד המשפטי בפעילות קרן ראשונים אמון משרד עו"ד דורון, טיקוצקי, צדרבוים ושות', והניסיון הרב של אנשיו בכל הקשור לנדל"ן בכלל ולתמ"א 38 בפרט מבטיח כי לא יהיו פרצות משפטיות וכי המשקיעים יקבלו את כספם, בתוספת הרווח כמובן, עוד לפני היזם.

כספי המשקיעים נמצאים בחשבון ספציפי המוקם עבור הפרויקט בו בחרו להשקיע ובכל מקרה היזם אינו יכול למשוך כספים אלו, אלא אך ורק על סמך הצגת חשבוניות ובהתאם לדו"ח 0 של שמאי שמונה על ידי הבנק המלווה את הפרויקט, ולאחר שהנאמן מטעם קרן ההשקעות אישר זאת. בקרה קפדנית זו מבטיחה כי לא תהייה הוצאות שאינן מחויבות המציאות וכי רווחיות הפרויקט תהיה מקסימלית.

משקיעים בתמ"א 38 – איך זה עובד
5 (100%) 1 vote