קרן השקעות בתמא 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית אשר נועדה לתת מענה לאחת הסוגיות המאיימות על מדינת ישראל, גם אם רובנו מעדיפים להדחיק זאת: רעידת אדמה.
רעידת אדמה חזקה – וכידוע הסבירות להתרחשות אירוע שכזה אינה מבוטלת לנוכח מיקומה של ישראל על גבי השבר הסורי אפריקאי – עלולה להוביל לקריסת מבנים רבים ולנזקים עצומים לנפש ולרכוש. זאת בשל העובדה שעד 1975 התקן הישראלי בתחום הבנייה כלל לא התייחס לסוגיית העמידות בפני רעידת אדמה ורק החל משנת 1980 ואילך החלו להיבנות מבנים עמידים.
המשאבים הנדרשים לשם חיזוק כל אותם בניינים שנבנו עד 1980 הם עצומים! לא המדינה ולא בעלי הדירות יכולים לעמוד בהם, ועל כן הוחלט על מימון החיזוק החיוני באמצעות הוספת זכויות בנייה במסגרת תוכנית מתאר ארצית
צוות רחב במיוחד, ובראשו יונה פיטלסון ז"ל, אחד האדריכלים הבולטים במדינת ישראל, עמל על התווית תוכנית תמ"א 38 – שאושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005.
המשאבים הנדרשים לשם חיזוק כל אותם בניינים שנבנו עד 1980 הם עצומים! לא המדינה ולא בעלי הדירות יכולים לעמוד בהם, ועל כן הוחלט על מימון החיזוק החיוני באמצעות הוספת זכויות בנייה במסגרת תוכנית מתאר ארצית
צוות רחב במיוחד, ובראשו יונה פיטלסון ז"ל, אחד האדריכלים הבולטים במדינת ישראל, עמל על התווית תוכנית תמ"א 38 – שאושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005.
פוטנציאל גבוה, התחלה מקרטעת
תוספות לתמ"א 38 המקורית
בנוסף אושרו תיקונים לתמ"א עצמה: תמ"א 38/2 המאפשר להרוס מבנה קיים ולבנות במקומו אחד חדש מן היסוד (עם 3.5 קומות יותר מבמקור) ותמ"א 38/3 המגדיל את התוספת לזכויות הבנייה ומאפשר ליזם לבנות עד 2.5 קומות חדשות – ובכך משפר משמעותית את הכדאיות לבצע את הפרויקט במבנים רבים.
תוספת נוספת לתוכנית המקורית היא האפשרות להעביר זכויות בנייה ממגרש אחד למגרש אחר, וגם אופציה זו מסייעת ליזמים לתכנן פרויקטים רווחיים שמשתלם להוציא אותם לפועל.
בעיית המימון
יחד עם זאת ישנן עדיין בעיות המעיבות על התוכנית, ובעיקר חוסר הכדאיות לממש את התוכנית בפריפריה, ההתנגדות של לא מעט רשויות מקומיות והקושי של יזמים למצוא מימון לפרויקט בשל הדרישות הקשוחות של הבנקים.
קרן השקעות בתמ"א 38 - למה?
הן פערי המחירים הקיצוניים בין המרכז לפריפריה והן המכשולים שמערימות רשויות מקומיות - עלולים להיות בלתי פתירים - אולם הקושי של היזמים למצוא מימון לא צריך למנוע מימוש פרויקטים רווחיים, ולמעשה הקושי שלהם הוא ההזדמנות שלך! זהו מצב של Win Win קלאסי, ואפילו :Win Win Win מספר משקיעים מתאגדים תחת כנפיה של קרן השקעות אמינה ומהימנה וביחד מגייסים את סכום הכסף הדרוש ליזם על מנת לבצע תמ"א 38. בעלי הנכסים בבניין שאושרה בו התוספת נהנים מחיזוק המבנה, משדרוג הדירות שלהם ומעליית הערך שלהן במידה משמעותית, היזם זוכה להגשים את התוכניות וכמובן ברווח כספי הטמון בה, וכל המשקיעים שהצטרפו לפרויקט ואפשרו אותו מקבלים נתח נאה מהרווחים. מבחינת היזם, סכום הכסף שמגייסת אותה קרן השקעות בתמא 38 הוא קרש הצלה וההבדל בין תוכניות רבות פוטנציאל על הנייר לבין הוצאה לפועל של בניין מרשים ורווחים נאים; עבורך - במידה וברשותך סכום כסף מסוים, לא בהכרח גדול, ואתה מחפש אפיק השקעה מתגמל - זוהי הזדמנות מצוינת! הריבית במשק נמוכה, שוק ההון תזזיתי ומסוכן ולכן מתבקש וטבעי לחפש אפיקי השקעה רווחיים והזדמנויות בשוק הנדל"ן. יחד עם זאת המחירים הגבוהים מאוד של הנכסים השונים ברוב אזורי הארץ מקשים עליך כמשקיע בודד לרכוש נכס בכוחות עצמך, ורק חבירה למשקיעים נוספים בתצורת השקעה של תמא 38 מאפשרת לך לקחת חלק בבניית הארץ ובתמורה התשואה והריווחיות הטמונה בכך. כמובן שעל מנת שההשקעה בתמא 38 תניב תשואה מתגמלת, יש לברור בקפידה את הפרויקטים בהם כדאי לך להשקיע, ומבחינתך פירוש הדבר שעליך להפקיד את כספך אך ורק בידי אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום ההשקעות בתמא 38, שהרזומה שלהם גדוש בסיפורי הצלחה, בפרויקטים רווחיים, באמינות ללא רבב, בשקיפות מירבית... ובשתי מילים: קרן ראשונים. הצוות של קרן ראשונים מונה אנשי עסקים מהשורה הראשונה, יזמי נדל"ן ותיקים, רואי חשבון מובחרים, מומחים בעלי שם בתחום המיסוי, אנליסטים וכלכלנים מצטיינים, כך שכל פרויקט פוטנציאלי נבחן לא רק בשבע עיניים, אלא בעיניים מקצועיות החוזות את נקודות התורפה אפשריות ומנגד מזהות עסקאות פוטנציאליות – באמצעותן אתה כמשקיע תזכה להשיא את רווחך.
שאלות ותשובות - השקעה בתמ"א 38
האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38?
תמא מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, ושגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה תמ"א 38 זכויות בניה מצומצמות יותר..
מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?
ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת עד 2.5 קומות בשטח המבנה בנוסף לסגירת קומת עמודים, או לחילופין הוספת אגף. בנוסף, ניתן להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים. יודגש כי במסגרת תמ"א 38/2 ניתן כיום לבצע פינוי בינוי במסגרתו ייהרס הבניין וייבנה בניין חדש, כאשר הדיירים המתפנים ישובו לדירה חדשה בבניין חדש.
מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?
התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התכנית העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.
כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?
במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות – מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך נשמר האיזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.
האם נדרשת הסכמת הדיירים לביצוע תמ"א 38?
החוק קובע כי נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים כדי להגיש בקשה לתכנית תמא 38 הכוללת הוספת יחידות דיור. במידה והוועד של הבניין המשותף מעוניין רק בחיזוק המבנה נדרשת הסכמה של 50% מהדיירים. חשוב לנסות ולהביא להסכמה מלאה של הדיירים כדי למנוע עיכובים ומחלוקות ולכן מומלץ לפנות לגוף מנוסה המציג את התכנית בפני הדיירים ודואג להביא להסכמה מלאה.
כמה זמן לוקח ביצוע התכנית?
כדי להשתתף בתכנית תמ"א 38 יש להגיש אישורים שונים לוועדת התכנון והבנייה המקומית. תהליך האישורים אורך כ- 10 חודשים עד שנה ואילו שיפוץ הבניין הכולל חיזוק המבנה, שיפוץ החזית, תוספת יחידות דיור וכד' צפוי לקחת בין שנה לשנה וחצי בהתאם לשיפוץ הנדרש והחברה המבצעת.
מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ובין מיגונו הביטחוני מפני איומים אסטרטגיים?
התכנית מאפשרת הוספת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף. הוספת ממ"ד יכולה להציל חיים. בנוסף היא תורמת לתחושת הביטחון האישי והמשפחתי ולאיכות החיים היומיומיים בתקופות לא שקטות. הדרך המתאימה להוספת ממ"ד נקבעת בתהליך התכנון בהתאם לחוות דעת מהנדס.
מצד אחד יש רצון לחזק את המבנה דרך התמ"א ומצד שני מציעים לבנות על גג הבניין, האם יש סתירה בין הדברים?
מבחינה הנדסית הקומות החדשות לא יושבות על הבניין הקיים אלא על אלמנטים הנדסיים במעטפת המבנה ולכן אין סתירה בין החיזוק לתוספת.
מהי תכנית תמ"א 38?
תכנית המתאר הארצית נועדה לענות על תרחיש בו ישראל נפגעת ברעידת אדמה. כדי לחזק בניינים ישנים מציעה המדינה שורת תמריצים והטבות ליזמים וחברות בנייה ותמורת זכויות בנייה הם מחזקים את הבניין כך שיעמוד בפני רעידות אדמה.
היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל?
רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.
הזכויות על תוספות הבניה עוברות לחברה המבצעת עם החתימה על הסכם התמ"א כמובן בכפוף להתקיימות תנאים מתלים רבים ולקיום התחייבויות החברה המבצעת (כגון קבלת היתר בנייה). יום המכירה מבחינת חבות ההצהרה למס שבח יהיה היום שבו התקיימו התנאים המתלים ו/או המועד שבו הוחל בחיזוק לפי המוקדם ביניהם. הזכויות עוברות בפועל אל היזם אך ורק לאחר השלמת העבודות שהחברה המבצעת התחייבה להם בהסכם.
כיצד מסייעת התכנית להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?
חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמא 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו – הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.