השקעה בנדל”ן בארה”ב: כיצד לבחון כדאיות רכישה של דירה בארה”ב

רובנו מכירים לפחות אדם אחד שהשקיע בנדל"ן בארצות הברית ורווה נחת רבה מהבחירה, ואם לא מכירים באופן אישי משקיע שכזה אז בוודאי שמענו על חבר של חבר שעשה את עסקת חייו אי שם בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. בהתאם, רמת העניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב הפכה בשנים האחרונות לגבוהה מאוד, כשתורמת לכך גם רמת המחירים האטרקטיבית של הנכסים בארה"ב בעקבות המשבר בשוק הדיור שהחל במדינה בשנת 2007.

יחד עם זאת חשוב להדגיש שלא כל נכס בארה"ב הינו אכן השקעה משתלמת ולא כל בית במדינת הענק מניב תשואה מרשימה. על-מנת לברור את הנכסים המתאימים להשקעה חשוב לבחון כל אופציה על-סמך מספר קריטריונים חשובים:

לא לבחון את המחיר אלא את התשואה הצפויה

מודעה על "בית בארה"ב ב-60 אלף דולר בלבד" תמיד נשמעת מפתה – אבל כשבוחנים כדאיות רכישה של דירה בארה"ב המחיר הוא לאו דווקא הפרמטר החשוב ביותר, ומה שחשוב לבחון הוא את התשואה הצפויה.

כדי לחשב את התשואה הצפויה מכל נכס בארה"ב שעומד על הפרק צריך קודם כל להעריך את דמי השכירות שתוכלו לקבל עבור השכרת אותו נכס. היחס בין דמי השכירות הצפויים לבין מחיר הנכס הוא התשואה הצפויה, ובאופן טבעי כדאי לבחור את הנכס שהתשואה שהוא צפוי להניב היא הגבוהה ביותר. אם לדוגמה על הפרק דירה שמחירה 90,000$ ואתם מעריכים שתוכלו להשכירה ב-600$ לחודש, ובית שמחירו 135,000$ וששכר הדירה החודשי עבורו, לפחות על פי הצפי, הוא 1,000$ – התשואה השנתית על הנכס הראשון היא 8% (7,200/90,000) ואילו התשואה השנתית על הנכס השני היא 8.9% (12,000/135,000), ובהתאם הנכס השני, לפחות עפ"י התשואה הצפויה, הוא השקעה טובה יותר.

מהי עלות הקנייה האמיתית?

שימו לב: בחלק מהמקרים נדרשים תיקונים שונים ולפעמים אפילו שיפוץ משמעותי עוד לפני שאפשר יהיה להשכיר את הנכס שרכשתם. במקרים אלה, על-מנת לחשב נכון את התשואה, חשוב להוסיף את העלות המשוערת של השיפוץ למחיר הנכס עצמו – ורצוי שהערכת עלות השיפוץ תיעשה בעזרת אנשי מקצוע בתחום.

כיצד ניתן להעריך את שכר הדירה?

בדרך כלל שכר הדירה אינו ידוע בזמן הקנייה (אלא אם כן מדובר על נכס שכבר מושכר ולדיירים הזכות להישאר בו במסגרת חוזה קיים) – אבל לעזרת משקיעי נדל"ן בארה"ב עומדים אתרים שונים שמספקים מידע רלוונטי לגבי כל מדינה וכל עיר, ובפרט מומלץ לבחון את האתר Rentometer.com שעל בסיס מידע עדכני לגבי שוק נדל"ן בארצות הברית יכול לספק אומדן מדויק למדי לגבי שכר הדירה שאותו ניתן לדרוש ולקבל עבור הנכס שברכישתו אתם מתעניינים. בדרך זו תוכלו גם לחשב את התשואה הצפויה עבור אותו נכס.

תשואה נטו ולא ברוטו

חשוב להדגיש שהחישוב הנ"ל הוא של התשואה ברוטו, אבל כדי לדעת באמת איזו השקעה בנדל"ן בארה"ב תניב את הרווח הגבוה ביותר כדאי כמובן להשוות את התשואה נטו.

ישנם 3 גורמים שמקטינים במידה מסוימת את התשואה על השקעות נדל"ן בארה"ב: עלות התחזוקה השוטפת של הנכס, הוצאות מיסוי והוצאות מימון.

עלות התחזוקה השוטפת של הנכס

עלות זו כוללת דמי ניהול, תשלומים לרשות המקומית והוצאות שוטפות נוספות. עוד כדאי לקחת בחשבון שבאזורים שמתאפיינים בהיצע רחב יחסית של נכסים להשכרה, ייתכן שהנכס שלכם יעמוד ריק פרק זמן מסוים, ועל כן כשמחשבים את השכירות השנתית במקרים אלה נהוג לכפול את שכר הדירה החודשי ב-11 במקום ב-12.

הוצאות מיסוי

חשוב לדעת שבאופן עקרוני הכנסות הקשורות לעסקאות נדל"ן בארצות הברית מחייבות תשלום מס גם בחו"ל וגם בארץ. בנוסף יש לציין שבארה"ב ישנם גם מסים פדרליים (כלומר כלל ארציים) וגם מס המשולם למדינה בה נמצא הנכס, ומאחר שלכל מדינה מדרגות מס שונות, לסעיף זה עשויה להיות השפעה משמעותית על ההכנסות נטו ובהתאם על התשואה הצפויה.

ההמלצה היא להיעזר ברואה חשבון בעל ניסיון בתחום של מיסוי נדל"ן בארה"ב, או לבצע את קניית הנכס דרך קרן המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב ואשר אנשיה יודעים מן הסתם להבטיח מקסימום תשואה גם בהיבט של המסים.

האם נדרשת משכנתא או הלוואה למימון העסקה?

לעתים נתקלים משקיעים שמחפשים נכס בארה"ב בדירה או בית עם פוטנציאל של ממש, אבל המחיר שלהם גבוה מהסכום שיש ברשותם. במקרים אלה ניתן כמובן לקבל הלוואה או משכנתא, ויש להפחית את ההחזר החודשי של אותה הלוואה/משכנתא משכר הדירה בדרך לחישוב התשואה המדויקת.

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך:

השקעות נדל"ן בארה"ב 

השקעה בנדל”ן בארה”ב: כיצד לבחון כדאיות רכישה של דירה בארה”ב
נשמח אם תדרגו 🙂