יזמים

אשראי ליזמים בפרויקטי נדל"ן

אחד המאפיינים הבולטים של ענף הנדל"ן הוא היותו עתיר הון: מצד אחד, יש בו הזדמנויות מתגמלות מאוד, במיוחד באזורי ביקוש גבוה (שהולכים ומתרחבים לנוכח מצוקת הדיור במקומות מרכזיים רבים), אך מאידך הוא מציב חסמים גבוהים בפני יזמים המבקשים לקחת חלק בתנופת הבנייה בארץ – בין אם בנייה חדשה ובין אם במסגרת האופציות השונות של התחדשות עירונית, בין אם כשמדובר בנדל"ן למגורים ובין אם כשמדובר בנדל"ן מסחרי. אחד החסמים המרכזיים הוא הצורך בהון התחלתי גבוה על מנת להתניע פרויקטים שונים, גם כאלה שרווחיותם אינה מוטלת כמעט בספק והפוטנציאל שלהם עצום.

הבעיה – והפיתרון

הבנקים, צינור החמצן העיקרי במשק, מעדיפים בשנים האחרונות למזער סיכונים ובפרט לתמוך בפרויקטים שונים בתחום הנדל"ן רק אם היזם מציג הון עצמי בשיעור של לפחות 30% מהסכום הנדרש להוציא לפועל את הפרויקט. כתוצאה מתנאי זה, נוצר מצב שבו פרויקטים רווחיים אינם נבנים, יזמים שרוצים ומסוגלים לבנות – לא יכולים לעשות זאת עקב היעדר מימון, והתוצאה: מספרן של יחידות הדיור הנבנות מדי שנה נמוך מכפי שיכול היה להיות.

אבל במשק מודרני, בכל מקום בו יש בעיה יש גם פיתרון, ובעקבות הצורך באשראי לשם מימוש יוזמות נדל"ניות קמו קרנות המתמחות בהשקעות בנדל"ן. בדרך זו מרוויחים היזמים פעמיים:

ראשית, יש בידם הון התחלתי מספיק על מנת לגייס אשראי נוסף מהבנקים – מה גם שכניסתה של קרן, ובפרט כזו הידועה ברמתה הגבוהה כמו קרן ראשונים, מוסיפה לכל יזם נקודות זכות רבות בבואו אל הבנק – ומשפרת במידה דרמטית את סיכוייהם להוציא לפועל את הפרויקטים המתוכננים;

ושנית, הם זוכים לא רק ל"רוח גבית" מאותה קרן השקעות בנדל"ן מהרגע הראשון ועד שהבניין או הנכס המסחרי מאוכלס כולו, אלא גם לכך שהפרויקט נבחן בשבע עיניים, מקצועיות במיוחד וביקורתיות, על מנת לוודא שאכן הוא כדאי ורווחי בטרם מתחילים להשקיע בו.

השלמת הון עצמי ליזמים

מה חשוב לוודא לפני מתן האשראי?

כל פרויקט נדל"ן נבחן כאמור בקפידה – הן מבחינה הנדסית (על ידי אנשי מקצוע בתחום), הן מבחינה משפטית (על ידי עורכי דין המתמחים בנדל"ן), והן מבחינת מיסוי ומבחינה כלכלית (על ידי רואי חשבון ואנליסטים האמונים על בדיקות היתכנות של פרויקטים נדל"ניים) – על מנת לוודא כי הוא ראוי לאמון ולאשראי. אם הפרויקט נמצא כעומד בכל הקריטריונים הנוקשים, מתן האשראי מותנה בחתימה על חוזה מפורט ובפרט כזה המעניק למשקיעים בטחונות איכותיים. רק לאחר מכן מוזרמים הכספים אל היזם ומאפשרים לו לצאת לדרך, כשלכל אורכה הוא נהנה מרוח גבית של קרן ההשקעות ונמצא תחת בקרה מתמדת על מנת לוודא שהוא אכן משתמש בכספים לתועלת הפרויקט.

אשראי עבור פרויקטים של תמ"א 38

במיוחד זקוקים למימון פרויקטים של תמ"א 38: במקומות רבים בארץ כבר הביעו הדיירים את הסכמתם ואת רצונם להגדיל את מספר הדירות בבניין בתמורה לשיפוץ דירותיהם והרחבתן ובנוסף שדרוג המרחבים הציבוריים, ישנם יזמים רבים המעוניינים לבצע את העבודה – אולם סוגיית המימון מעכבת את המימוש. מתן אשראי לפרויקטים של תמ"א 38 מחייב לא רק מומחיות כללית בתחום הנדל"ן אלא ידע חיוני בנישה ספציפית זו, ועל כן ההעדפה היא לקרנות השקעה בנדל"ן המתמחות בהתחדשות עירונית ובפרט אמונות על איתור הזדמנויות בעלות תשואה גבוהה במיוחד בתחום.