השקעה חכמה היא כזו שצפויה להניב לנו תשואה מרשימה ובמקביל מתאפיינת ברמת סיכון נמוכה. נכון לעכשיו (קיץ 2016), השווקים השונים באירופה עלולים לסבול מתנודתיות גבוהה יחסית בגלל אי הוודאות שיוצרת יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי, כשגם משאל העם שיתקיים באיטליה בחודש אוקטובר מעורר סימני שאלה רבים סביב היציבות הפוליטית והכלכלית במדינה הגדולה ובגוש היורו בכלל.
במזרח הרחוק מסתמנות צמיחה בשיעור מתון עד נמוך ביפן וכן מגמת פיחות בשער המטבע הסיני (היואן), ואם מוסיפים לכך את התנודתיות במחיר חבית הנפט, אין פלא שעיני המשקיעים נשואות אל ארצות הברית, שמציגה שיפור מתמשך ומשמעותי במדדים רבים ובפרט במצבו של הצרכן האמריקאי.
יעד מועדף במיוחד על המשקיעים מכל רחבי העולם הוא שוק הנדל”ן בארה”ב, וכדאי להבין למה.
שוק מגורי היוקרה בניו יורק מאט – אבל מסביבו הצמיחה מואצת
בחודשים האחרונים התפרסמו לא מעט דיווחים אודות האטה במכירת דירות יוקרה בניו יורק, ובשלב מסוים אף היה חשש לקריסת חברת הנדל”ן הגדולה אקסטל (קריסה שאם הייתה מתרחשת הייתה משפיעה לרעה על השקעות נדל”ן בארה”ב באופן כללי, אך בסופו של דבר אקסטל צלחה את המשבר).
ה-FBI נכנס אף הוא לתמונה, וחקר חשדות להלבנת כספים באמצעות רכישת דירות ניו יורקיות יקרות במיוחד במזומן – כך שבאופן טבעי נוצר עניין תקשורתי רב וההאטה בשוק נדל”ן ספציפי זה זכתה לכותרות רבות יחסית, אבל חשוב לזכור ששוק הנדל”ן האמריקאי הוא כמובן הרבה יותר נרחב וכולל אינספור אפשרויות לצד אותן דירות יוקרה בניו יורק.
ואכן, כשבוחנים את כלל שוק הנדל”ן בארה”ב מתגלה תמונה שונה, חיובית הרבה יותר: מדד הקבלנים הניב תשואה חיובית השקולה למדד ה-S&P500, הלא הוא מדד המניות של 500 חברות ציבוריות גדולות בארה”ב שמהווה אינדיקציה חשובה במיוחד להתנהלות הכלכלה האמריקאית באופן כללי.
למעשה חברות נדל”ן אמריקאיות רבות אף הציגו תשואה גבוהה יותר מה- S&P500ודוחות מרשימים ומבטיחים, כך שאם היה מי שחשש כי שוק דירות היוקרה הניו יורקיות ימשוך אחריו שווקי נדל”ן נוספים בארה”ב הרי שהחשש התבדה.
הנתונים שכדאי לבחון כדי לזהות מגמות עכשוויות בשוק הנדל”ן בארה”ב
שורה ארוכה של נתונים מוכיחה כי פניו של שוק הנדל”ן אל המשך צמיחה, ובהתאם השקעות נדל”ן בארה”ב זוכות להמלצות חיוביות מצד כל אנשי המקצוע.
נתון מבטיח אחד הוא מספרן של התחלות הבנייה, שצמח ביולי בעוד 2.1% כשפילוח מדויק יותר מגלה קצב שנתי מרשים הן של בניית בתים פרטיים והן של הקמת רבי קומות. נתון שני הוא העלייה של שכר הדירה בקרוב ל-4% בממוצע בשנה האחרונה ועוד מקור לאופטימיות היא התחזית של ה”פד” (הפדרל ריזרב, הבנק המרכזי בארה”ב והסמכות המוניטרית העליונה במדינה) מקיץ 2016 לפיה הצמיחה של הכלכלה האמריקאית במהלך הרבעון השלישי תהיה גבוהה מכפי שחזו תחילה, בעיקר בזכות נתוני נדל”ן חיוביים.
נתון נוסף שכדאי לבחון בכל נקודת זמן שבה מתעניינים באופציה של השקעות נדל”ן הוא אישורי הבנייה לבתים פרטיים. זינוק בשיעור דו ספרתי הוא בהחלט אינדיקציה לגאות נדל”נית, ובפרט כשלוקחים בחשבון שבכמה וכמה מדינות בארה”ב נרשמה עלייה בשיעור של למעלה מ-20%: כך למשל באריזונה, שכנתה ממזרח של קליפורניה (עלייה של 25%), במיין שבשפיץ הצפוני מזרחי (35%) ובמסצ’וסטס שבירתה בוסטון (25%).
נתון אחר הוא מדד הארכיטקטים שנקרא ABI, שעלה ב-25 מתוך 27 החודשים האחרונים – עלייה שמצביעה על התרחבות משמעותית שפירושה עוד ועוד אופציות של השקעות נדל”ן בארה”ב שיתגמלו היטב את מי שיבחר בהן.
עוד מדד הוא LIRA, ראשי תיבות של Leading Indicator of Remodeling Activity. עפ”י הערכות שונות ישקיעו בעלי בתים בארה”ב בשנת 2016 כ-215 מיליארדי דולרים על שיפוצים מכל הסוגים, והרי ברור שמי שמשפץ בית מאמין כי ההשקעה בשיפוץ תחזיר את עצמה, כלומר חוזה המשך גאות בשווקי הנדל”ן לאורכה ולרוחבה של ארה”ב.
חיזוקים למגמה זו ניתן למצוא גם בדוחות של חברות ה-Do It Yourself הבולטות Lowe’s והום דיפו שהציגו צמיחה של 4 עד 6 אחוזים, בעלייה של 5.5% ברווחי חברת Mohawk (חברה שב-2015 מכרה חיפויי רצפה בארה”ב בסכום של 3.6 מיליארד דולר), וגם החברה הישראלית אבן קיסר נהנית מגידול בהכנסות שלה ממכירות בארה”ב – ובסך הכל מדובר בתמונת מצב מעודדת מאוד למי שכבר השקיע בנדל”ן בארה”ב וכזו שמסבירה מדוע הפכו השקעות נדל”ן בארצות הברית לאופציה מועדפת.
מה מצב המשכנתאות בארה”ב?
בשנה האחרונה נרשמה ירידה בעלותה הממוצעת של משכנתא בארה”ב – עוד נתון שמרחיב את הביקוש לאופציה של השקעות נדל”ן במדינה.
משכנתא לשלושים שנה, לדוגמה, ניתנת בריבית של כ-3.4% וזאת לעומת כ-3.9% בשנה שעברה. אמנם אמריקאים רבים מתקשים כיום לקבל משכנתא – הבנקים ושאר החברות שעוסקות במתן אשראי ופתרונות מימון בארה”ב זוכרים היטב את משבר הסאב-פריים ונמנעים מלספק הלוואות למי שיכולתו לפרוע אותן מוטלת בספק – אולם מצד שני השיפור במצבם של העובדים לנוכח השיפור בשוק התעסוקה והעלייה בשווים של תיקי ההשקעות מאפשרים לעוד ועוד אמריקאים לרכוש בית משלהם, כך שהביקוש לנדל”ן גדל.
מה התחזית לגבי העתיד הקרוב בתחום הנדל”ן בארה”ב?
השורה הארוכה של הנתונים המרשימים והאופטימיות הכללית של הציבור האמריקאי ושל קברניטי המשק בארה”ב מצביעות על כך שהמגמות החיוביות בתחום יימשכו כך שהשקעות נדל”ן בארה”ב יהוו אפיק מבוקש ומתגמל גם בשנתיים הקרובות.
מבחינת יזמות נדל”ן בארה”ב, המוקד צפוי לעבור מהערים המרכזיות אל הפריפריה, וגם רכישת בתים ושיפוצם יניבו תשואות נאות, ובכל מקרה חשוב לזכור שכדאי לבצע השקעות נדל”ן בארה”ב בעזרת מומחים בתחום.