תמ"א 38: התחדשות עירונית

Blog page

היא אושרה ע"י ממשלת ישראל כבר ב-2005, מדברים עליה המון ויש מי שהרוויחו בזכותה דירות משודרגות וגם סכומי כסף נאים – הכוונה היא כמובן לתוכנית המתאר הארצית מספר 38, או בקיצור תמ"א 38, שמוכרת גם כ"התחדשות עירונית" ושעדיין לא מימשה את מלוא הפוטנציאל שלה.

השינויים השונים לאורך השנים בכל הקשור לתמ"א 38

תמ"א 38 היא פרי יוזמה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, גוף שמהווה את מוסד התכנון הראשי בארץ בכל הנוגע לבנייה, ותכנון יסודי ומעמיק של צוות נרחב של מומחים בתחום ובראשם האדריכל הנודע יונה פיטלסון. המטרה הראשונית של תוכנית המתאר הארצית הייתה לאפשר לבעלי דירות מיושנות לחזק אותן כנגד רעידות אדמה, בהתאם לתקנים עדכניים, כשהמימון אמור להגיע מהגדלת זכויות הבנייה באותם בניינים שהוקמו עד סוף שנות ה-70 של המאה הקודמת (כלומר לפני שהתקן העדכני לגבי עמידות ברעידות אדמה נכנס לתוקף). כמו כן כללה התוכנית המקורית, שכאמור אושרה ע"י הממשלה כבר ב-2005, הקלות בנוגע לחסמים בירוקרטיים שונים.

תמ"א 38 עוררה עניין רב הן מצד דיירים בעלי דירות ישנות ורלוונטיות והן מצד יזמים, אבל בשנים הראשונות כמעט ולא התממשה ומספר הפרויקטים שהוקמו על בסיס התוכנית היה נמוך מאוד. חסם אחד היה היכולת של כל שכן בעצם למנוע את מימוש התוכנית, ועוד חסם היה זכויות הבנייה הלא מספיק נרחבות כך שהיה קשה עד בלתי אפשרי לממן את שדרוג התשתיות והדירות.

על-מנת שבכל זאת יינתן מענה אפקטיבי לרעידת אדמה, הוכנסו לאורך השנים מספר תיקונים לתמ"א 38 המקורית: תיקון מספר 1 הבהיר כי ניתן לבנות קומה וחצי מעל הבניין הקיים, תיקון מספר 2 אפשר להעניק זכויות בנייה מוגדלות גם כשמדובר על הריסה של בניין קיים והקמת אחד חדש תחתיו ואילו תיקון מספר 3 כבר העלה את מספר הקומות שניתן לבנות על בניין קיים ל-2.5 קומות. התיקון האחרון עד כה, 3א' (מנובמבר 2016) קבע נוסחה חדשה לזכויות הבנייה, כשלמשל עבור בניין בן שתי קומות זכויות הבנייה הנוספות הן 2.5 קומות, ועבור בניין בן 4 קומות – עוד 3.5 קומות.

בהתאם אם פעם היו מדברים על תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2, כיום מונחים אלה כבר לא רלוונטיים – והאופציות הן התחדשות עירונית במתכונת של חיזוק בניין קיים ותוספת קומות או התחדשות עירונית במתכונת של הריסה ובנייה מחדש.

תכנון עירוני חכם

גם הרשויות המקומיות, עושה רושם, לא תמיד יודעות כיצד לנצל את האפשרויות שמעניקה תמ"א 38 על כל התיקונים שבה לטובת התחדשות עירונית אמיתית ומקיפה, ולא כזו המורכבת מפרויקטים בודדים. בחלק מהמקרים הבעיה היא שהמדיניות של הרשות המקומית מבוססת על התייחסות לכל פרויקט ולכל בקשה באופן נפרד, במקום לבצע תכנון מקיף ולטווח ארוך, מתוך ראיה כוללת של צרכי התושבים בעיר.

במקרים אחרים פרויקטים בעלי פוטנציאל לחדש את פני העיר נדחים עקב חשש לקריסת תשתיות – כלומר שהכבישים לא יכילו את תוספת כלי הרכב, שהגנים ובתי הספר יהפכו צפופים יתר על המידה וכו' – ובאופן כללי גם 12 שנים אחרי שתמ"א 38 אושרה ע"י ממשלת ישראל הפוטנציאל שלה עוד רחוק מלהתממש.

התחדשות עירונית – גם בפריפריה

נקודת תורפה מובהקת נוספת של תמ"א 38 המקורית, ובעצם גם אחרי התיקונים הראשונים, הייתה חוסר הכדאיות הכלכלית לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. הסיבה לכך פשוטה: עלות החיזוק והשדרוג של הדירות הקיימות ושל הבנייה החדשה אינה שונה משמעותית מהעלות של הפרויקטים במרכז, אבל ערך הנדל"ן נמוך בהרבה, כך שמכירת הדירות החדשות לא מכסה את ההוצאות ובמרבית המקרים אין היתכנות כלכלית.

על-מנת לאפשר גם למי שלא גר בערים הגדולות והמבוססות במרכז ליהנות מדירה עמידה בפני רעידות אדמה ומחודשת באופן כללי, מתוכנן תיקון נוסף בתוכנית המתאר – תיקון מספר 4, שנועד להגביר את הכדאיות של ביצוע פרויקטים שונים של התחדשות עירונית גם בפריפריה. בנוסף אמור התיקון לעודד את ניצול התמ"א גם עבור מבני ציבור וכן עבור בניינים שהוקמו בין 1980 ל-1992 (כך שהם כבר עומדים בתקן הרלוונטי לרעידות אדמה אך עדיין אין בהם מרחב מוגן דירתי).

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך:
קרן השקעות בתמ"א 38
משקיעים בתמ"א 38 – איך זה עובד
תמ"א 38 – מכשולים ופתרונות

תמ"א 38: התחדשות עירונית
5 (100%) 1 vote[s]