משבר הסאב פריים - וההזדמנות שלנו

הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לאפיק ההשקעה המרכזי של רובנו, וזאת לנוכח הריבית הנמוכה עד אפסית והסיכונים הטמונים בשוק ההון. אם בעבר השקעות בנדל"ן התמקדו ברחבי ישראל הרי שכיום, בזכות מגמת הגלובליזציה, ניתן להשקיע בנדל"ן בכל רחבי העולם – ובפרט כדאי לעשות זאת בארה"ב.

מהו משבר הסאב פריים?

בשנת 2007 התרחש בשוק הנדל"ן האמריקאי אחד המשברים החמורים ביותר בתולדותיו – משבר הסאב פריים, שתחילתו בהתנהלות חסרת אחריות של בנקים וחברות מימון (וגם של הסנאט) וסופו דווקא בהזדמנויות אטרקטיביות במיוחד עבור כל מי שמחפש השקעות מניבות.

שמו של המשבר הדרמטי נגזר משמן של המשכנתאות שנתנו הבנקים וחברות המימון לאנשים בעלי דירוג אשראי נמוך ("סאב פריים"), ולמעשה הסיבה למשבר היא ריבוי המשכנתאות המסוכנות הנ"ל. אם ב-1996 פחות מ-10% מהמשכנתאות החדשות דורגו כ"סאב פריים", הרי שעשור לאחר מכן צמח שיעור המשכנתאות המסוכנות ללא פחות מ-20% (!), וגם במספרים אבסולוטיים מדובר בהיקף מפחיד: 600 מיליארדי דולרים (בשנת 2006)!

הסיבה העיקרית למתן המשכנתאות הנ"ל בקלות כה רבה הייתה כאמור חוסר אחריות של הבנקים כמו גם החמדנות שלהם והמחשבה ששוק הנדל"ן לא יפסיק לצמוח כך שלוקחי המשכנתאות תמיד יוכלו לעמוד בהחזרים. גם הרשות המחוקקת בארה"ב תרמה את שלה, עם שני חוקים שבדיעבד נראים שערורייתיים וגם בזמן אמת ניתן היה להבין שהם בעייתיים: חוק "מקדמת אפס" שאפשר לקיחת משכנתא גם מצד מי שלא יכול היה לשלם ולו מקדמה בסיסית, וחוק "מקדמת החלום האמריקאי" שקדם לו, ושהקל על גופי המימון בכל הקשור להענקת הלוואות למי שנחשב לווה מסוכן.

במשך מספר שנים השיטה לכאורה עבדה, הבנקים הרוויחו היטב ואנשים שקודם לכן לא יכלו לרכוש בית – עשו זאת. אולם בבת אחת החגיגה נגמרה ואנשים רבים כבר לא יכלו לעמוד בהחזרים של המשכנתא. הבנקים וחברות המימון, שנקלעו פתאום למצוקה קשה, מיהרו להעמיד את כל הנכסים של אותם לווים מסוכנים למכירה, והתוצאה: השוק הוצף בבתים ודירות, והמחירים צנחו בצורה דרמטית.

ההתאוששות – וההזדמנות

השפעות המשבר, הן על שוק הנדל"ן בארה"ב והן על המערכת הפיננסית במדינה, היו דרסטיות ואף התגלגלו ללא מעט מדינות אחרות, אולם בסופו של דבר הצליחה כלכלתה האיתנה של ארה"ב להתאושש, וכיום, כמה שנים אחרי פרוץ משבר ה"סאב פריים", החל לחזור האמון בשוק הנדל"ן, גם אם בהדרגה.

יחד עם זאת מחירי הנכסים השונים עדיין נמוכים מאוד כך שניתן למצוא הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד – ובפרט לנוכח העובדה שמחירי השכירות כבר נמצאים במגמת עלייה, וכך מי שרוכש היום בית או דירה באחת ממדינות ארה"ב נהנה ממחיר קנייה נמוך ומשכיר את הנכס במחיר סביר עד גבוה, כך שמדובר בתשואה נאה מאוד.

איך למצוא את ההזדמנויות האטרקטיביות ביותר?

מצד שני, לא כל דירה או בית בארה"ב הם אכן נכס מניב וישנם אזורים שבהם הביקוש לשכירות עדיין נמוך מאוד והשוק עדיין מוצף, כך שכדאי להתרחק מהם.

הדרך הטובה ביותר להגיע להשקעה משתלמת באמת היא לבצע את קניית הבית או הדירה דרך חברה המתמחה בהשקעות בנדל"ן, ורצוי כמובן כזו בעלת ניסיון בשוק הנדל"ן בארה"ב.

בדרך זו תמזערו את הסיכון, וגם אם צריך להפריש חלק מהרווחים לאותה חברה, הרי שעדיין בשורה התחתונה כך תוכלו להגיע להזדמנויות האטרקטיביות ביותר.

 

נשמח אם תדרגו 🙂