תמ"א 38 - מכשולים ופתרונות

תמ"א 38, הלא היא תוכנית המתאר הארצית שמטרתה חיזוק בניינים ישנים והפיכתם לעמידים בפני רעידות אדמה, אושרה ע"י ממשלת ישראל כבר בתחילת 2005 – אולם גם לאחר לא מעט שנים עדיין מספרם של המבנים אשר חוזקו בפועל מצומצם למדי.

מכשול 1 – התנגדות חלק מהדיירים

בשנים הראשונות אחד המכשולים העיקריים בפני מימוש פרויקטים של תמ"א 38 היה התנגדות חלק מהדיירים לביצוע הפרויקט.

בחלק מהמקרים ההתנגדות הייתה עניינית לחלוטין ונבעה מהרצון של אותם דיירים לשמר את האופי של הבניין בו הם גרים (לפעמים במשך עשרות שנים) והחשש מפני שינוי ניכר בצביון הבניין עקב כניסת דיירים חדשים. במקרים אחרים המקור להתנגדות היה רצון למקסם את הרווח הכספי מהתמ"א 38 וניסיון להשיג תנאים טובים במיוחד מהיזמים השונים שמתחרים ביניהם על ניצול ההטבות שמעניקה המדינה והיו גם מקרים שבהם סכסוכים בין שכנים הובילו להתנגדויות לבנייה וזאת על מנת לקלקל לשכנים.

בעקבות אותם מקרים החליטה הממשלה להקל על מימוש הפרויקטים מבחינה זו, וכעת בפרויקטים שבמסגרתם נבנות דירות חדשות די בהסכמה של שני שליש מהדיירים כך שגם אם אחד הדיירים או שניים מתנגדים – הפרויקט יוכל לצאת לדרך. בנוסף היו מקרים שבהם דיירים סרבנים מסיבות לא ענייניות נתבעו על ידי שכניהם על גרימת נזק כספי.

מכשול 2 – אי כדאיות כלכלית בפריפריה

הביקורת המהותית ביותר על תוכנית המתאר הארצית היא ההפליה לרעה של הפריפריה לעומת המרכז. בעוד בערים מבוססות כמו ת"א, גבעתיים, ר"ג, הרצליה וכו' הרווח שמקבל היזם ממכירת הדירות החדשות מכסה את הוצאות חיזוק הבניין (וכמובן גם את הוצאות בניית הדירות החדשות), וכמובן שכך הדבר כשהורסים לגמרי את הבניין הישן ובונים תחתיו אחד חדש, הרי שכשמתרחקים מהמרכז הכדאיות פוחתת ולמעשה ברוב המקרים אין כדאיות כלכלית למימוש פרויקט תמ"א 38 בפריפריה.

התוצאה: התרחבות הפערים בין אוכלוסיה חזקה לאוכלוסיות מוחלשות, שכן בעוד הראשונה זוכה הן למוגנות בפני רעידת אדמה והן לתוספת משמעותית לערך הנכס, תושבי הפריפריה לא זוכים לתועלת כלל.

נכון לעכשיו אין פיתרון לפערים בין אזורי המדינה השונים ולאי הצדק הטמון בתמ"א 38 – ובהחלט יש לקוות כי הרשויות יהיו קשובות לביקורת זו ויפעלו לתיקון העוול ההיסטורי.

מכשול 3 – קשיי מימון

המכשול השלישי גם הוא משמעותי – אם כי בניגוד לבעיה הקודמת הוא בהחלט פתיר. הכוונה היא לקשיי המימון המעכבים הוצאה לפועל של פרויקטים של תמ"א 38 – קשיים הנובעים מחוסר ההתלהבות, בלשון המעטה, של הבנקים לממן פרויקטים שכאלה (מסיבות שונות, חלקן תלויות בהגבלות של בנק ישראל על חשיפה לנדל"ן ואחרות נובעות מהשמרנות היחסית של הבנקים).

אמנם בעבר לא מעט יזמים נאלצו לוותר על מימוש פרויקט תמ"א 38 עקב קשיי המימון הנ"ל, אולם השוק החופשי מצא לכך פיתרון יעיל מאוד: קרנות השקעה בנדל"ן המתמחות בפרויקטי תמ"א 38. קרן השקעות שכזו מרכזת מספר משקיעים קטנים ובינוניים (שכ"א מהם משקיע החל מ-50,000-100,000 ש"ח) ומאפשרת ליזם לממש את הפרויקט, כשבתמורה המשקיעים זוכים לקדימות בחלוקת הרווחים לאחר שהדירות החדשות נמכרות – וכך בעצם נוצר מצב של win-win-win כשגם הדיירים זוכים לדירה חדשה ומוגנת מפני רעידות אדמה, גם היזם זוכה לרווח נאה וגם המשקיעים שהצטרפו לאותה קרן השקעות בנדל"ן משתתפים בחגיגה.

נשמח אם תדרגו 🙂