כיצד לבחור היכן להשקיע?

המפתח המרכזי בדרך לנכס שיניב תשואות מוצלחות באמת הוא לוקיישן. גם כשאנחנו מחפשים דירה למגורים המיקום שלה הוא כמובן פקטור קריטי, אבל יש גם הבדל משמעותי בין חיפוש נדל"ן להשקעה לבין חיפוש נדל"ן למגורים (או לצרכי משרד): כשאנחנו זקוקים לנכס שישמש אותנו בהווה, אנחנו בוחנים את האזורים שבהם נמצאים נכסים רלוונטיים מבחינתנו כפי שהם כיום, ובפרט מנסים לוודא שהסביבה מתאימה לצרכים שלנו.

כשהמטרה של רכישת הנכס היא השקעה, מומלץ לא לחפש אזור שמרשים היום אלא את המקומות שיהיו מצוינים בעתיד – בדרך זו ניתן לקנות נכס איכותי במחיר סביר (שכן האזור עדיין לא טרנדי מדי ועוד לא נוצרה גאות של ממש בביקושים באותו אזור) וליהנות מעליית הערך שלו בזכות השבחת הסביבה.

זהו גם ה"סוד" של יזמות נדל"ן מצליחה, ואכן היזמים שעושים חיל הם אלה שיודעים לזהות לאן נושבת הרוח ואיזו שכונה או עיר מתעוררות לחיים וצפויות ליהנות מתנופת התפתחות.

דוגמה טובה לכך היא נווה צדק. כיום מדובר באחד האזורים היותר יוקרתיים בתל אביב, ושווי הנדל"ן בשכונה הציורית והייחודית מרקיע שחקים, אבל לפני 20 שנה למשל עדיין הייתה נווה צדק שכונה שהתאפיינה בדלות והזנחה אי שם בפאתי תל אביב – מי שזיהה כבר אז את הפוטנציאל העצום של האזור מן הסתם הרוויח בענק.

בלי דעות קדומות

ההמלצה שבכותרת טובה באופן כללי לכל תחומי החיים, ובפרט כדאי ליישם אותה כשמחפשים אזור שמתאים להשקעה בנדל"ן.

נטרול הדעות הקדומות הוא בדיוק הדרך שבה יזמי נדל"ן מצליחים לזהות מגמות עתידיות: למשל, הארלם – מי שעדיין שבוי בדעות הקדומות שקושרות את השכונה הניו יורקית לפשע ועוני מן הסתם לא יהיה אחד מאלה שנהנים מהמטמורפוזה הדרמטית שעברה ועדיין עוברת הארלם, שהפכה ממעוז של אלימות ודלות לאזור טרנדי ומשגשג שמושך אליו המון צעירים וסטודנטים, שבאופן טבעי מושכים את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה.

עוד דוגמה שמציגים משקיעים ותיקים ויזמי נדל"ן בנוגע לחשיבות הוויתור על הדעות הקדומות והסטיגמות היא ניו ג'רזי. מי ששבוי בסטיגמה שניו ג'רזי היא עיר שינה חסרת כל חן ונטולת סקס אפיל מפסיד את האפשרות ליהנות מהשקעה באחד המקומות היותר מתגמלים כיום, שכן הביקוש הרב לנדל"ן בניו יורק משפיע במידה ניכרת גם על ערי הלוויין שלה. למשל אותן הערים הממוקמות בקו ראשון לנהר האדסון, במרחק של כ 8-20 מלב מנהטן, ומשמשות מפלט הולם למשפחות העובדות במנהטן ואינן מוכנות להתפשר על איכות ורמת חיים –
ובפרט, מסתמנת תנופת נדל"ן משמעותית בניו ג'רזי ובהתאם, השקעה בנדל"ן בניו ג'רזי היא הדבר החם הבא, ובעצם לא הבא כי אם הנוכחי.

למה כדאי לחפש קווי רכבת חדשים?

מחקרים רבים מוכיחים שאחד האלמנטים החשובים שמובילים להתפתחות משמעותית באזור כזה או אחר הוא פתרונות תחבורה יעילים שמקרבים אותו אל אזורים מרכזיים יותר. בפרט עושים זאת קווי רכבת, שמאפשרים חיבור יעיל של פריפריה למרכז ובכך מחזקים את אזורי הפריפריה מבחינה סוציו-אקונומית ומעלים את ערך הנדל"ן בהם.

בהתאם, ממליצים יזמי נדל"ן לעקוב אחרי תחום התחבורה ולזהות הזדמנויות עוד לפני שהקהל הרחב נחשף אליהן – תכנון קו רכבת חדש למשל הוא אינדיקציה להזדמנויות נדל"ניות שיניבו תשואות נאות (אם כי בישראל כדאי בכל זאת לקחת בחשבון שיש פער בלתי מבוטל בין תכנון לביצוע, ומה שמתוכנן היום עלול להתממש גם רק בעוד 20 שנה…)

דוגמאות נוספות לאינדיקציות שמחפשים יזמי נדל"ן ומומחי השקעות בתחום כשהם רוצים להחליט היכן להשקיע הן פארקים חדשים, ובעיקר כאלה רחבי ידיים, שמשביחים את סביבתם ומושכים אליה אוכלוסייה חזקה, וגם הסבת אזור תעשייה או מלאכה לטובת מגורים מעניק הזדמנויות להשקעות נדל"ן נבונות – כך שכדאי לעקוב גם אחרי התפתחויות כאלה, או להיעזר באנשי מקצוע שזוהי מומחיותם, איתור המקום הטוב ביותר להשקיע בו עוד לפני כולם.

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

ניו ג'רזי – השכנה הלא פחות מוצלחת של ניו יורק

הזדמנויות נדל"ן בארה"ב

טרנדים נדל"ניים לשים אליהם לב ב2017

נשמח אם תדרגו 🙂